Immobile abusivo, la compravendita è valida
Secondo quanto afferma la Corte di Cassazione con ordinanza n. 22168/2019, la compravendita di un immobile abusivo è valida.
Il caso su cui si sono espressi gli ermellini trae origine dall’acquisto di un immobile sul quale erano state realizzate delle modifiche successive alla data di rilascio di licenza, tali da renderlo difforme dal progetto originario. L’acquirente aveva comunque domandato di concludere il contratto, anche a fronte delle difformità che sono state rilevate, e che il venditore fosse condannato al pagamento delle spese necessarie per conseguire la sanatoria edilizia.
Il tribunale di prime cure aveva però rigettato le richieste avanzate e la domanda riconvenzionale di esecuzione del preliminare, sostenendo che l’immobile risultava affetto da difformità comunque sanabili, pur non condonate rispetto al progetto dell’originaria licenza edilizia. Una pronuncia che viene confermata dalla Corte d’Appello di Palermo, secondo cui l’immobile era incommerciabile per via delle difformità.
Si giunge così in Cassazione, in cui la richiesta del ricorrente viene invece accolta, sancendo che – dunque – è possibile concludere un contratto avente ad oggetto un immobile affetto da difformità, sanabili ma non condonate, rispetto al progetto edilizio.
L’art. 46, comma 1, del dpr n. 380/2001 dispone di fatti che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
Traendo le conclusioni di quanto sopra, dunque, la compravendita immobiliare di un bene abusivo è valida, ma serve pur sempre una dichiarazione della parte venditrice, che indica gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria o della segnalazione certificata di inizio attività.
Dunque, il contratto è nullo se non ci sono tali dichiarazioni, e NON se non c’è conformità dell’immobile allo strumento urbanistico. In altri termini, se ci sono sostanziali differenze tra il progetto e la realizzazione, l’acquirente non sarà esposto alla nullità ma, se ricorrono i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni che sono previste a tutela dell’interesse generale connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica.
La Cassazione conclude infine che chi compra una casa abusiva… compra anche gli abusi edilizi. L’acquirente sarà pertanto responsabile degli stessi, e dovrà sanalrli a proprie spese.
